サブリースについて

そもそもサブリースとは

サブリース契約とは

不動産経営に係わる一切の業務が煩わしいというオーナー様向けのプランです。
不動産会社がオーナ様に代わって転貸を目的としアパート・マンションを一括借り上げさせて頂くシステムです。

オーナー様は入居者の有無に関わらず長期に渡り一定の収入が見込めます。サブリース契約の内容により、建物の維持管理・入居者管理・家賃管理などすべて不動産会社が行いますので、オーナー様は入居者との交渉など面倒な事がなく手間が省けます。

客付け時の広告料や退去時のリフォーム代なども発生しません。

  • ★原則として賃貸アドバンスからサブリース契約をオススメする事はありません★

賃貸アドバンスの見解

賃貸アドバンスのサブリース契約に対する見解・問題点について

賃貸アドバンスがある柏エリアでも、サブリースを積極的に推進する不動産業者が目立ってきました。

これは、建築需要の低迷から建築請負を目的にサブリースの提案をして受注に繋げる営業方法が増えた事も考えられます。

大手建築会社であれば、子会社に賃貸管理部門を置き、そのまま建築後のアフターケアまで行う事も多々見受けられます。
またもう一つの理由としましては、『サブリース契約の方が通常の賃貸管理(PM事業)と比べ格段に利益率が良い事』・『値下がり傾向の賃料に下げ止まり感が出てきた事』考えられます。

『賃貸管理』では、収益構造性質上オーナー様の利益(賃料収入)が上がれば、賃貸アドバンスの管理業務報酬も上がるという『Win・Winの関係』を築くことができます。

ところが、サブリース契約の場合、実際の市場相場と比べ『設定賃料』及び『保証率』を下げる程、オーナー様の利益は減少し、管理会社は増収となります。
その関係上(利益相反)、オーナー様や投資家の皆様に対して利益を損なう危険性が高いと賃貸アドバンスでは判断しております。

一般的に家賃保証してくれているので、何もしなくても良いと考えるオーナー様が多く 見受けられますが、景気動向や経済情勢により保証されている家賃の変更(現状保証家賃を下回る)される事があります。

あくまで、

  • ~家賃は保証してくれますが、希望金額は保証してくれません~

サブリースの特徴

サブリースのメリットとデメリット

  • 1.空室や家賃滞納のリスクがない
  • 2.入居者からのクレームやトラブルなどがあっても入居者と関わる事がないので手間がかからない
  • 3.確定申告で収支内訳等に、入居者名や賃料を記載する手間がない
  • 4.『長期契約による借り上げ保証』

大きく分けて上記になります。

◎サブリースの問題点◎

・サブリース会社の倒産

1番の問題点(リスク)は、サブリース会社の倒産です。

サブリース会社が倒産した場合、当初の保証契約が反故になるケースが多く、敷金・保証金などの 入居者からの預り金も、退去時にオーナー様が返還させられるリスクがあります。

また、本来、管理会社(サブリース会社)にお任せのはずの賃貸経営が、賃貸業務も滞る訳ですから 入居者や新規での管理会社の選定などの対応に追われるわけです。

ですから、仮にサブリース会社と契約するのであれば、サブリース会社の与信能力を事前にチェックすべきです。

金融機関からの大きな借入やサブリース契約だけの利益で会社が維持されている場合は、注意が必要です。

さらに、サブリース会社が建築会社やデベロッパーの子会社である場合は、親会社の経営状況も把握しておく必要もあります。

サブリース会社が健全経営でも親会社がそうでない場合には、連鎖倒産という可能性もありえます。

その他、サブリース代金の減額請求や契約の中途解約などのリスクも問題ですが、最大のリスクはサブリース会社の倒産です。

  • 上記を踏まえた上で、オーナー様からどうしてもサブリースをご希望で且つ、メリット・デメリットを 充分に説明させて頂き、ご納得頂いた場合のみ受託させて頂きます。

賃貸アドバンスへのお問合わせ
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